「旧村庄改造」集体物业签约流程实务（村庄物业化管理试点工作方案）

admin2年前 (2023-05-15)签约新闻75

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集体物业的签约流程大致和住宅一样，但由于其权属性质及受众人群不同，两者在签约实操中亦有所不同。就签约难度而言，由于集体物业的被拆迁人是村/社集体，而住宅的被拆迁人是房屋所有者，故大家都知道集体物业的签约难度是比私宅要低的，在实操中亦会先签约、拆除集体物业后开展私宅签约工作。

但在涉及的人群上而言，集体物业的签约并不比私宅要少，签私宅一般只涉及房屋所有权人（当然，多人继承、买卖这些也是不好处理），而集体物业的签约常涉及村社集体、物业的一手租户（大租）和实际经营者，有时还可能涉及该工厂的员工，稍有处理不善就容易增加工作难度甚至平白无故增加不必要的支出。

结合集体物业签约的特性，集体物业签约的一般工作流程为：提前通知，充分动员沟通→开展物业测量、评估工作→确认图纸并签约→资金发放及物业移交。

一、提前通知，充分动员沟通

开展集体物业签约工作前，一要做好工作计划，二要做好人员沟通交流。一般而言，分片区清退是要比整村集中清退要“平稳”的，一来降低了引发群体上访、周边租金飞涨导致搬迁困难等社会不安稳因素的产生（同一区域短时间内多次出现警情会使该区域被重点关注）；二来也减少了无畏的资金损耗，包括由于清退几年后才拆除重建的集体物业承租者而引发的提前支付资金产生的资金时间成本耗费，以及大规模集中清退导致部分经营者上访，政府迫于压力可能会让实施主体“花钱息事宁人”，造成不必要的额外支出。

但在实际操作中，不少村拆迁实施期间会选择全村集中清退物业承租者（各种利弊以后自会再行讨论），那么在这种情况下，清退前的沟通准备工作就很重要了。

在村社集体和合作企业确定工作计划后，首先需提前联系签约区域内物业的大租，提前做好沟通并获得支持理解；由于历史原因，不少大租不单纯只是物业的一手租赁者，同时还是合建方，从其与村社签的合同上看，其在一定年限内是拥有地上建筑物的所有权的。幸好这些大租中绝大部分都是本村村民，由于承租物业多年甚至与村社干部从小玩到大，他们与村社干部亦保持着不错的朋友关系，故由村社干部做其思想动员工作往往事半功倍。

但，一方面在村里做事做久了的人都会有这么个特性“要爽快、别搞得太麻烦太闹心”，故不少村社干部即使支持改造，但他们自身可能不太愿意去做大租清退的思想工作，这就需要合作方“有技巧”地和村社沟通，令其明白这是大家的事，越早做好对大家、对城中村改造越好，以此激发其内心动力。

另一方面，本来安安稳稳做个中间商，每个月赚租金差价利润颇丰，现在突然没钱赚了，大租的利益肯定是受损的，故一来需要在动迁方案中对大租进行一定的补偿，不然村社干部再耗费口舌也是事倍功半；二来大棒也要晃悠一下，让他们知道，现在政府在大力拆违、河涌整治、严抓环保等，赶紧搭上城中村改造的列车能让你获得最大的补偿，等政府来拆迁就“渣都不剩了”，同时城中村改造是大势所趋，谁也无法阻挡。

绝大部分大租都是明白事理且懂得判断“时势”的，加之由物业所有者（村社代表）出面沟通，在补偿合理的情况下，大租还是很愿意配合搬迁工作的。在做完大租的工作后，就继续由村社干部和大租一起做实际经营者的工作。考虑到大租和实际经营者之间多年的合作关系，多数情况下，实施主体都会选择按平方数给大租一个包干价，由大租负责清退所有实际经营者并移交物业给实施主体/物业所有者；但面对比较“贪心”的大租，就需要考虑由实施主体直接支付给实际经营者，虽然这样村社干部和一线部门工作人员会比较累，但起码规避了由于大租两边吃而引发新的纠纷。

实际经营者即目前实际承租物业并正在生产、经营的群体，他们也是此次集体物业清退中受影响最大的人群，面临着员工遣散/重新安置、设备搬迁、生产空间承租及装修、证载办理等诸多烦事；更为重要的是，办理这个地方更是意味着“产业链的断裂”，像增城新塘的牛仔布产业、白云区环火车站区域的服装贴牌生产产业、广纸区域的纸张相关生产加工产业……这些地方由于多年的市场经济而自然而然形成了其产业链，即使区域内租金远高于区域外，但迫于产业链各环节的相互合作牵扯，各个环节的实际经营者都不愿意离开目前的环境。

对于实际经营者而言，“离开不一定代表东山再起，可能是从此退隐江湖了”。故在清退时，一方面需给予合理的停产停业补偿费,但这笔费用在编制改造成本上报实施方案时是没单独立项的，将相关费用纳入“不可预见费”中，故真到了清退时可参考周边改造/征地村的停产停业补偿标准适当进行调整。

另一方面，也需要给企业足够的清退时间，在时间段上，一般至少会提前三个月通知，在正式通知前亦可先私下告知并沟通好（但这可能会在一定程度损害大租收益）；在时间点上，尽量不要选择在春节前后开展清退工作，虽然春节实际的放假时间只有10天左右，但是加上春节前的加班加点赶工和春节后的“万物复苏、百业待兴期”，前前后后加起来一个多月就没了，那对于企业主来说，找场地、安置员工的事儿就会特别仓促，因此引发的愤然闹事、上访也就是在合理之中了。

此外，为提前做好法律风控事宜，一旦贵村确定了开展城中村改造工作，那么在后续所有涉及集体资产出租、合作业务的合同中，最好增加一条条款约定遇到改造、征收等事宜，出租方与承租方的责任与义务，以及涉及的相关费用如何分配等。虽然有时基于实际问题的解决，这些条款不一定真正能执行（保障权益），但，还是总比没有的好，且大多数人还是愿意尊重契约精神的。

二、开展物业测量、评估工作

由于集体物业属于集体资产，用通俗的话讲就是“大家的、大围事”，故村社股东对其测量并不非常在意，一般由社长、村代表带队去测量就好，只要面积大致没问题、不涉及集体资产的流失，大家也就不会去深究了。但若是合建物业，大部分情况下，与村社的合建合同里会约定资金方（简称合建方，也是大租）暂有物业结构款分成的大头，故这部分的集体物业测量时，一般是大租和村社干部同时带队，大租会对尺寸对得很仔细，常常也是以厘米级单位进行核对的。

另外，对于一些特殊的物业需给予评估补偿。例如，装修较好的大型商业等需视情况进行装修评估；由于村内基础配套设施不完善，但是大规模生产需要大量用水、用电，故很多村社会分区域建有泵房、电房等设备用房，有些多层物业还会另外加建电梯，这些都可能需要进行设备评估。故在开展集体物业清退工作时，由于从开展实地查勘到出具评估报告少则需要一个多月，多则数月，故需尽快联系评估公司，就需评估的物业、设备进行评估，以面影响物业签约工作。

三、确认图纸并签约

与住宅稍微有点不同，由于合建的集体物业所有权可能同时涉及村社集体与合建方，故这部分物业的图纸确认以及签约需要双方一同签订；而对于合建合同已过期或完全由村社集体自建的物业，由于其完整的所有权已归属村社集体，故拆补合同可不涉及大租。

当然，对于合建物业拆补合同的签约方式，具体还是视各司法务部门要求为准，从政策层面来说，这些合建方是需要村社集体自行补偿处理的，合作企业回迁的这部分集体物业价值其实就给村社集体清退、拆除集体物业的包干价；但实际上，补偿不到位、人情也没味，搬迁补助这些还是小数，纳入不可预见费还是包得住的，但对于合建方的建构补偿，一条村下来随便都要几个亿，具体这笔账怎么平衡，就需尽早谈判好了。