某实业公司与某地产公司签订房屋租赁合同，租赁某地产公司一处房屋为营业场所，租期3年。后某实业公司因营运范围发生调整，公司发展战略发生重大变化，需变更营业场所，故其法定代表人找到某地产公司协商房屋租赁合同解约事宜。双方围绕房屋租赁合同解约相关事项产生争议，多次协商未果。

当地人民调解委员会介入后，运用扎实的法律功底和专业的调解素养，找准当事人问题和需要，采取灵活多变的调解策略，成功化解纠纷。

01

提前解除租赁合同

如何赔偿引发争议

调解员先向某地产公司了解详细情况并确定线下调解时间。某地产公司代表表示，由于某实业公司突然提出解除租赁合同，过错方在某实业公司，对方需按照租赁合同中的违约条款支付相应违约金10000元。此外，某实业公司法定代表人在与其公司商议租赁合同解约时态度恶劣，要求对方赔礼道歉。

而某实业公司法定代表人则表示，己方虽未按照合同要求提前30天提出解约要求，但也提前了大半个月通知对方，故不同意支付全额违约金。

本案的争议焦点在于，某实业公司违反合同约定提前解约，是否应当承担违约责任，是否需要按照合同约定的违约金进行赔偿。根据《民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条对违约责任进行了规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。某实业公司提前解约，属于未履行合同义务，应当承担违约责任。

关于违约金的规定，《民法典》第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，某实业公司和某地产公司在合同中约定了违约条款，违约方应当承担违约责任，支付违约金。

明晰了相关法律关系后，调解员组织双方进行现场调解。

02

当事人情绪激动

调解员耐心说服

刚开始，两家公司法定代表人因合同解约发生的不愉快，抵触情绪很大，导致调解效率低下、调解进度缓慢。双方情绪激动，无法围绕租赁合同纠纷事项进行调解。

调解员马上意识到此次纠纷表面看似租赁合同纠纷，其实问题在于双方情绪对抗，因此难以聚焦争议点。见此情况，调解员立即调整调解策略，以拉家常的方式展开。调解员凭借丰富的调解经验，有意识地掌控谈话节奏，通过诚恳的交谈，让双方情绪逐渐稳定，气氛缓和后慢慢进入正题。

某地产公司代表表示，原本双方关系很不错，所以当对方需要为公司租赁厂房时，某地产公司以略低于市场价的价格把厂房租给了某实业公司，他们也不想看到如今的局面。

某实业公司法定代表人表示，如今市场不景气，公司的业务受到很大的冲击，如果不转型就很难经营下去。当时签订租赁合同时，厂房租金比市场价略低，对此非常感谢某地产公司的帮助，但是因为公司现今资金紧张，负担租金已非常吃力，需要换个小地方减轻资金负担，以空间换生机。此次解约关系重大，加之受到公司经营压力的影响，所以情绪没有控制好，不应该与对方恶言相对，并恳请谅解。

调解员立刻以此为切入点，慢慢引导双方就租赁合同解约事项平和有序地进行沟通。最终，在调解员的不懈努力下，双方各退一步，达成一致意见。

某实业公司签订调解协议后，当即安排财务人员向某地产公司支付违约金，双方握手言和，对调解结果均表示满意。

案例点评

本案涉及的法律关系并不复杂，当事人在违约后应当支付合同约定的违约金以承担违约责任。本案的关键点在于引导当事人走出情绪化的争吵，理智高效解决纠纷。

调解员应当具备扎实的法律功底和专业的调解素养，对于当事人诉求不能浮于表面，对问题的分析、归因不能简单粗暴，要整体全面地发现当事人的实际需求。调解员在接到调解申请时，做好充足准备，拟定面谈提纲，合理安排面谈场所及时间。在面谈开始时，找准当事人问题和需要，帮助当事人快速进入角色。调解员应当认真倾听当事人诉求，及时与当事人沟通，建立信任。

调解员应当采取灵活多变的调解策略，根据纠纷类型、当事人诉求、态度及要求的不同，灵活采用聚焦、积极倾听观察等调解技巧开展调解工作。

记者 | 金勇

编辑 | 张旭凡

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