文 / 寄托天下「 ID：gternet」

这些年不时有同学和方同学哭诉自己的租房踩雷血泪史，很多纠纷都是和黑中介或者黑心二房东有关，有些饮泣吞声了事，有些则选择拿起法律武器维护自己合法权益，就像以下这位同学为追讨押金而走小额钱债审裁。

文 |   L ū cius

L ū cius

信任是能让大家生活变得更好的东西，但最好还是白纸黑字和业主签约合同。

本人去年（2022 年）上旬与二房东发生租务纠纷，最终上小额钱债追数，但可惜让二房东跑掉的故事。人虽然跑掉了，但考虑到有此遭遇的小伙伴可能不是个例，故小作文一篇，分享几个经验：

一、 关于上小额钱债追数要准备的资料以及手续；

二、 关于起诉和受理过程中会发生的事情；

三、 关于没有二房东租约能不能起诉；

四、 关于受理后但未开庭期间的事情；

五、 关于上庭过程中会发生的事情；

六、 关于多个申索人（追债人）起诉时候的要点；

七、 关于收到人身威胁时的应对方法。

首先说一下背景，本人大前年承租二房东张 X 庄，Davis Zhang 先生（简称张先生）转租出来的一间房，后来人员更迭，去年又来了小伙伴 A 和 B 分别租了张先生两间房。张先生一直和业主联络，并未向我们展示过他和业主的正式租赁合同，但因为向张先生确认过业主知悉并不反对转租（这种做法确实有风险，但以前也这样做过），我凭着信任住着，并按时向张先生交押金和租金。

疫情期间，小伙伴 B 决定放弃押金弃租。因找不到下家接手，张先生提出涨租金，以继续承租单位，本人和小伙伴 A 认为二房东应该主要承担人员流失带来的租金风险，遂与张先生商量本人和 A 涨价较少的方案，以期完成租约，大家好聚好散。

张先生拒绝提议，并声称合约实际上是大家一起和业主签的，理应平摊。本人和 A 认为我们首先未在合同上签字，更没有见过正式合同；而且在承租期间，多次收到业主指示，指我们应当向张先生联络处理各种事宜，因此大家合同地位并不平等。

由于无法达成共识，本人和 A 要求张先生退还押金，结束分租关系。张先生虽然收了我们的押金，但以他觉得 " 大家是一起签约 " 的理由，拒绝退还押金。

于是本人和 A 均在当期租期结束之前，先后搬离，并一起通过小额钱债审裁处向张先生发起起诉，要求退还押金（以及一些其它张先生收了但没解决问题的费用，不细列表）。

第一、关于上小额钱债追数要准备的资料

1. 租约：因张先生没有给过我们正式租约，我们打印了张先生发给我们的租约草稿，以及该草稿由张先生发给我们的记录；

2. 分租约：我们并没有和张先生正式签约，但准备了所有商量房租期间的对话记录，另外可见下方第三条；

3. 押金收据：由张先生签发的收据，以及支付宝的往来记录；

4.   各种记录：我们和张先生沟通的记录，交租的记录，准时搬离的记录，能够证明我们完成了分租客义务的各种记录；

5. 张先生的住址：这个很关键，法庭需要原告提供被告的住址发出传票；

6. 起诉费：几十块，很便宜；

7. 交起诉状：亲自前往西九龙裁判法院交起诉状（证据不用一起交，在法庭上才需要提交）。

第二、关于起诉和受理过程中会发生的事情

1. 接上段，小额钱债审裁处在西九龙裁判法院 B 座，找不到路的话也可以去到问工作人员，说明来小额递交起诉状，会给你指路；

2. 受理窗口工作人员会大致询问你的起诉理由，债务种类，申索人和被告人的关系，只要描述清楚便会受理案件（当然不代表他支持你的说法），并当场排审理日期，开庭地点，签发案件受理资料等等。审理排期一般都较长，本人排的都超过两个月；

3. 填写被告人的住址以用来发出传票。这点非常关键，因为传票要一到两周发出，假如被告在此期间弃租跑路，那么他就收不到传票，也将导致无法开庭；

4. 因为上一点的理由，如果你的纠纷感觉已经到了难以调解的程度，那么就不要等了。起诉，法院见。大家跟调解员、法官一起说清楚；

5. 注意的是，小额钱债审裁处只受理少于 75,000HKD纠纷数额的案件，超过这个数需要去法院起诉，不表；

6. 受理后交起诉费，几十块，可刷卡，现金或者八达通付费；

7. 不需要请律师，因为小额钱债审裁处不接受代理人上庭，但你可以提前去律师行询问，好心的律师会大概给你讲两句，也可能直接告诉你不代理叫你自己搞定；

8. 做完上述的起诉手续就可以回家等开庭了。

第三、关于没有二房东租约能不能起诉

答案是可以的。根据《业主与租客（综合）条例》第 I 部，受保障租赁与准许租金释义与适用范围，里面提及：租契   ( lease ) 或租赁协议   ( tenancy agreement ) 包括出租任何处所的每一协议，不论是以口头或书面订立；并且还提及租赁  ( tenancy ) 包括分租租赁。

因此只要你有和二房东交流过程中的，任何关于出租、租赁过程中的义务的协商记录，你都可以据此主张你是分租客，以及提出你的申索。

这是上条第 7 条中 " 好心的律师 " 告诉我的。

第四、关于受理后但未开庭期间的事情

1. 回家不要打草惊蛇，传票有助于被告人理清思路；

2.   如果你是被告人，你有权写一份反申索状给法庭，向法庭提出你的主张，包括可以主张申索人应该赔偿的事项；

3. 法庭如果收到反申索状，会转发副本给你，可以事前阅读准备。

第五、关于上庭过程中会发生的事情

1. 开庭当天去到指定地址，工作人员会叫名签到、检查身份、大概了解案情，以及询问申索人和被告人是否接受调解。如果接受会有调解员带双方去会议室，若不接受调解就直接上庭；

2. 如果你不懂粤语，可以要求法庭安排翻译，免费；

3. 本人当时选择接受调解；

4. 调解员带双方去会议室后，会询问双方案件细节，尝试理清责任归属，并且就某些关键环节提问双方。你的表述和回答很重要，因为调解员会将表述和证据记录下来，并转交给法官。本阶段可以展示证据，调解员也会要求双方展示证据；

5. 调解员会提出的一些问题（当日问过的）：

（对本人的）

① 你是否有合法的租约？

② 为什么你会主张被告是二房东？

③ 你的押金和租金是怎样缴纳的？

④ 你和被告或者业主签约的过程是怎样的，业主是否知悉及同意分租？

（对被告的）

① 你是否有合法的租约？

② 你有没有收到申索人主张的钱财？

③ 业主是否知悉及同意分租？

④ 你是否如申索人所说，一直负责管理 XX 费用？业主指定向你沟通？（别的申索杂费相关，不表）

6. 个人经验，调解员会偏向申索人：调解员会质疑和反驳被告人提出的说法，会要求申索人澄清细节。

7. 结果调解不成：虽然没有证据，但基于他认为的 " 大家是合租 " 的想法，张先生拒绝和解。

8. 拒绝和解那么就得上庭，上庭前会有秘书告诉你法庭礼仪，记得遵守。法官会先审理先送进来的案件，可旁听。

9. 轮到你的时候，坐到审理区，双方向法官简述案件和主张，法官会提问确认个别细节。

10. 法官了解案情后，会指示双方回去准备证据，并发出关于准备证据的要求，另行排期审理。

11. 如果双方没有问题，那么第一次上庭就结束了。后面发生了小失误，导致被告人跑路成功，可看下条。

第六、关于多个申索人（追债人）起诉时候的要点

如果多个人同时起诉一个被告，如果案件背景并不完全相同，建议分别起诉。

如果由于法庭无法合并受理而需要撤诉，并重新邮寄起诉状的话，这时就会使被告有机会跑路。很不幸，这正是张先生跑掉了的原因。细节不方便透露，见谅，但结论是上面那句。本人有试过将起诉状拍照发给被告（于是引起了下一条经验的事件），但法院仅以纸质版起诉状送达为准。

第七、关于收到人身威胁时的应对方法

本人重新起诉的时候，将起诉状拍照发给了被告，于是隔天收到张先生如下的信息：

△ 已隐去不文明用语

怎么理解呢，很显然，张先生对本人及家人表达了袭击意图。于是本人打开香港警务处网站（https://www.police.gov.hk/ppp_tc/），选择电子报案中心 - 其它滋扰，在报案记录里面简述本人和张先生的纠葛，起诉状号码，提交。过一会会有警察叔叔致电，口头再说明一下情况，立案记录。  将报案编号截图发给张先生，告知他本人已报案，请好自为之。

在这里本人想跟张先生说："虽然你暂时跑路了，但你的案子还在，如果你看到，请联络我一起上庭说清说楚，不要逃避你应该面对的责任，也不要低估我们的动力。如果你觉得我冤枉你，那更应该出庭主张你的利益。"

由于该案未结案， 措辞仅供参考。

欢迎小伙伴在评论区交流经验或提问，也可以在评论区回复【加好友】，我可以和同学私聊交流。

方同学在和 L ū cius 同学的聊天中了解到，他认为避免租务纠纷和财产损失的一个关键点是尽量避免找二房东。二房东在自身利益受损害的情况下，如果他认为跑路（他已经提前收了其他分租客的租金和押金）比坚持完成与业主的租约所得到的利益要高，他就会选择跑路，这样会导致分租客的权益受损。

另外，二房东如果违约跑路，虽然仍可以设法起诉开庭，但要亲自执行，追债代价高昂。如果已经遭遇了纠纷，那么应该在还能找到二房东的时候及时发起起诉，并且在流程中避免由于程序原因撤诉。

总而言之，尽量不要找二房东，合租也不要怕麻烦，要一起签约。

⚠️若无法避免要与二房东签约，方同学提醒：

1. 签约前可以要求二房东出示" 主租约副本 "，看清合同是否清楚显示主租约关于年期 / 分租权 / 是否改建条款等，以及一房东姓名与土地处查册资料上显示的是否相同，并确认分租租约的合法性 (业主是否允许分租 ) 。如果合法，那么直接跟二房东签约也是可以的；如果不合法，则需要和二房东一起与一房东重新签订租约。

2. 签租约时看清楚是否存在霸王条款，并且还要看清楚退押金的条款和违约条款。

3. 签约后去政府打厘印 ( 交印花稅 ) ，这样租约才算生效，才能受到法律的保护。

4. 任何的租务纠纷、咨询，都可以找政府免费法律援助之—— 租务主任，详见：https://www.rvd.gov.hk/sc/our_services/tenancy_matters.html。他们会就租务事宜为你提供专业的法律意见以及解决方案。香港是一个法治社会，政府还会提供免费法律援助，帮助有需要的人士，详见：http://www.dutylawyer.org.hk/ch/free/legal.asp。有纠纷要对簿公堂前可以先咨询一下律师意见。

大家租房之前真的不要怕麻烦，也不要怕浪费时间，一定要做好调查并了解好租房的一些科普攻略，避免一些不必要的雷区，特别是寄托租房防骗指南和租房科普系列。实在嫌麻烦可以找方同学了解学生公寓，靠谱的公寓方，一站式服务，拎包入住，无烦恼。

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