2 月 23 日，中国房地产业协会向全行业发起 " 保交楼 " 行动倡议后，社会各界反响热烈。多个省、市房协积极响应，多家品牌房企、楼盘项目签约加入。乐居开通服务热线，旨在为遇到交付难题的购房者答疑解惑。

眼下，"315" 消费者权益日在即，为更好响应 " 保交楼 " 要求，乐居从当前几个购房者普遍关切的问题出发，邀请专业律师进行解答，并提出可行性高、专业性强的意见建议。

1. 在近期的实际的案例中，有没有出现相关的楼盘的交付问题 ? 主要集中在哪些方面 ?

楼盘交付存在的问题归纳起来主要集中在以下方面：

1 ) 无法交付或者逾期交付 ;

2 ) 房屋不符合交付条件 ;

3 ) 交付的房屋存在质量问题。

这些问题或因开发商企业资金链断裂，无法照常支付工程进度款，施工单位就此停工导致 ; 或因开发商虚假宣传、压缩成本等原因导致。

2. 收房时需要特别注意哪些问题 ? 收房前需要做哪些准备 ?

第一，需要提醒购房者的是，签署相关房屋交接材料之前，应当先验房，然后再根据验房的具体情况签署相关材料。

第二，核实开发商是否通过规划验收、竣工验收备案、消防验收或消防备案等，要求查看相关文书，这些是交房的法定条件。

第三，仔细验收房屋，切勿抓大放小，若有相关问题应当以书面方式记录并留存，对现场进行拍摄，并保存好拍摄的记录 ( 原始载体 ) ，以便届时发生纠纷时有相应的证据。有条件的话可委托专业机构验房。

第四，注意沟通留痕。购房者在与开发商沟通反馈房屋相关问题时，应当尽量通过书面方式 ( 如纸质材料、、电子邮件等 ) ，应当注意明确沟通对象的身份，核实沟通对象是否为开发商的有权代表，避免届时对相应的沟通效力产生歧义。

3. 买了精装房，交房的时候公区减配，内部精装降低了标准，与样板房差距过大，如何应对 ?

回复：

第一，购房者在交易过程中，应有保存相应证据的意识，注意沟通留痕。购房者在购房前、购房过程中就应注意留存开发商发布的关于精装房装修标准等信息的图片、视频、宣传广告、聊天记录 ; 在交易过程中应以促进交易成功为目的，与开发商或其授权的工作人员进行有效的沟通交流，并将相应的沟通记录 ( 包括文字、录音登形式 ) 进行保存。

第二，若购房者发现开发商交付的房屋不符合双方约定的交付标准时，除应当注意存留相关证据外，若开发商迟迟不予回应处理，应当及时运用法律手段维权，要求退房或者返工重做，并要求开发商赔偿因此导致的损失等，避免超过诉讼时效而求偿无门。

4. 临近交房项目只有工人 " 表演式 " 施工，担心项目烂尾该如何解决 ?

发现临近交房项目有工人 " 表演式 " 施工的情形或者开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象，购房者应当及时去了解相关的情况，通过政府信息公开申请的方式向相关主管部门申请资金监管的相关信息，固定证据，及时维权。同时，若确定项目楼盘烂尾，购房者也可积极向相关部门反映，让政府部门介入约谈，积极发挥协调、沟通机制，搭建沟通平台，推动项目复工复建。

需要提醒购房者的是，在项目楼盘烂尾的情况下，即使购房者根据判断有权依据法律规定或约定单方面解除房屋买卖合同和相应按揭贷款合同，在合同解除前，购房者仍对银行负有相关的贷款偿还责任，购房者仍应继续还贷，避免因擅自暂停还贷产生不良的征信记录。

5. 买房时开发商提供的都是统一的合同模板，对于合同条款普通人也没有太多的认知，在签合同之前需要注意什么 ?

第一，对开发商进行背调。通过新闻报导、企查查等平台审查、了解开发商是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。通常来说，大品牌开发商、国企的经验较为丰富，投入的装修成本相对更高，资金相对雄厚，且出于对品牌、企业名誉的维护重视，对相关的问题的回应也更及时。购房者在综合了解相关情况的基础上可优先选择大品牌开发商、国企。

第二，注意查看五证，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

第三，警惕虚假宣传。理性、审慎分析核实开发商关于商品房的宣传。如关于学区房的宣传，可以要求开发商提供相关的政府文件或者到相关教委部门进行核实 ; 关于配套的宣传，可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实 ; 关于地理位置、交通及将来的发展前景，可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，同时还可以向相关规划主管部门去核实……把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能虚假宣传，同时注意留存相关的宣传资料。

第四，规范合同条款。如前所述，合同是房屋买卖的重中之重。购房者务必要对合同进行仔细的阅读，对影响购房意愿的内容进行确认，再对是否购买房屋、购买房屋的层次、价格以及是否最终签订合同作出合理的选择。若选择签订购房合同，尤其是当影响购房者买房的相关描述仅存在于广告宣传资料时，为避免因对未写入合同的宣传内容的属性发生争议而影响购房人的权益，应要求开发商将影响购房意愿和实质性影响的宣传内容写入正式合同或补充协议中。另外，也要警惕在购房合同中留白，避免引发争议。

乐居新闻中心

2023 年 3 月 13 日